HuurrechtExpert

Huurrecht@ctueel

Energieprestatievergoeding (deel II)

Deel II van mijn publicatie over energieprestatievergoeding, staat in het teken van risicomanagement, 'tarieven, gebruik en afrekenen’, ‘Informatieplicht’, ‘bewonersparticipatie’ en last but not least ‘Geschillenbeslechting’.


Risico-management

Wat als verwachtingen niet uitkomen? Huurder moet bijbetalen aan de energieleverancier. Lag dat aan het weer, aan de zonne-uren, aan onvoldoende isolatie, of aan bewonersgedrag?
Een NOM-woning heeft complexe installaties. Wat als die (vaak) in storing zijn? Als de bemetering niet deugt kan de huurder niet monitoren! Bij gestaag dalende energieprijzen kan de verhuurbaarheid van een NOM-woning eveneens dalen! Onderhoudskosten van zo’n installatie kunnen tegenvallen!
Ook in het salderen schuilt een flink risico. Per kWh à € 0,20 bedraagt de belasting ongeveer € 0,14 (energiebelasting, opslag duurzame energie en Btw). Wie zelf stroom opwekt spaart die belasting uit. De Staat mist die inkomsten. En de energieleverancier koopt zo te duur in. Saldering staat daarom onder druk. Mogelijk volgt afschaffing of korting op de prijs van een terug geleverde kWh! Het salderen is gegarandeerd tot 2020; in 2017 vindt evaluatie plaats.

De verhuurder kan risico’s verkleinen door garanties te eisen van de partij die de installaties ontwerpt en realiseert. Efficiënt onderhoud inkopen is so wie so een must. Een optie is de NOM-inspanning uit te besteden aan een marktpartij. Maar ja … dat moet dan weer passen in je bedrijfsfilosofie op lange termijn.

Tarieven, gebruik en afrekenen

De overeen te komen EPV mag niet meer bedragen dan in de het Besluit Energieprestatievergoeding huur (beh) voorziene maxima. Deze bedragen zijn gebaseerd op objectieve factoren: de warmtevraag en de energetische opwekcapaciteit van de woning per vierkante meter:

  • Bij netto warmtevraag tussen 0 en 30 kWh/m2: € 1,40 per m2/maand;
  • Bij netto warmtevraag tussen 30 en 40 kWh/m2: € 1,20 per m2/maand;
  • Bij netto warmtevraag tussen 40 en > 50 kWh/m2: € 1,00 per m2/maand.

De geringste warmtevraag in deze tabel is lager dan de warmtevraag van een gemiddelde nieuwbouwwoning. Deze bedragen worden jaarlijks per 1 juli geïndexeerd (CPI). Bij het bepalen van deze maxima is uitgegaan van gemiddelden qua energiegebruik en klimaatomstandigheden.
Voor de bijna-NOM-woningen (ook NOM-ready woningen genoemd) geldt op grond van een aangepaste tabel een lager EPV-tarief. Afhankelijk van warmtevraag en warmteopwek onderscheidt deze tabel vier klassen en tarieven. De daarbij behorende maximale EPV varieert van € 1,15, via € 1,05 en € 0,85 naar € 0,60 per m2 per maand.

De energieprestatie van een NOM-Woning leidt tot een zeer lage energie-index (EI). Dat levert extra WWS-punten op. Om dubbele verplichtingen te voorkomen is in het Bhw, aan WWS voor zelfstandige woningen (onderdeel 4), een correctie toegevoegd: is een EPV overeengekomen dan bedraagt het aantal punten voor de energieprestatie:

  • Eengezinswoning: 32 punten (dat wil zeggen: 12 punten aftrek);
  • Meergezinswoning: 28 punten (eveneens 12 punten aftrek).

De huurder betaalt de EPV die is overeengekomen op basis van objectieve gemiddelden qua warmtevraag en energieopwek. Als tegenprestatie ontvangt de huurder energie die nodig is om de installatie gaande te houden (hulpenergie), energie voor ruimteverwarming, voor warm tapwater en voor overig persoonlijk gebruik. Wie meer dan gemiddeld afneemt, moet rekening houden met negatieve saldering: een factuur van de energieleverancier.

De Regeling energieprestatievergoeding (Reh) huur bevat regels over het bepalen van de warmtevraag. Daarbij is aangesloten bij de methodiek die ten grondslag ligt aan de berekening van de Energie-index (EI).

Informatieplicht en bewonersparticipatie

Artikel 4 Besluit energieprestatie huur (Beh) specificeert de informatieplicht van de verhuurder tot jaarlijks te verstrekken overzichten:

  • De daadwerkelijk opgewekte hoeveelheid duurzame energie voor warmte en warm tapwater;
  • De daadwerkelijk opgewekte hoeveelheid duurzame energie die ter beschikking staat voor gebruik oor de huurder.

De NOM-woning dient zodanig te bemeterd te zijn dat deze gegevens voortdurend worden vastgesteld en dat de huurder er continu kennis van kan nemen. Uit de parlementaire geschiedenis van de EPV blijkt dat deze informatieplicht bovendien omvat dat de verhuurder de huurder moet informeren over toekomstige wet- en regelgeving, zoals wijziging van de salderingsregeling.

Artikel 5 Beh verplicht verhuurder de huurder te informeren over de warmtevraag van de woonruimte en de op de woning op te wekken energie, opdat huurder kan anticiperen op het salderen wanneer hij qua gebruik afwijkt van wat als gemiddeld geldt (monitoring).
De Nota van Toelichting bij het Beh leert dat deze informatie specifiek moet zijn. Stookt de huurder tot meer dan 20°C, dan moeten de gevolgen daarvan duidelijk zijn, opdat hij zijn energiegebruik tijdig kan aanpassen aan zijn mogelijkheden.

Het Burgerlijk Wetboek verplicht een huurder een renovatie te gedogen mits de verhuurder daartoe een schriftelijk redelijk voorstel doet. Betreft dat een complex van 10 of meer woningen, dan wordt zo’n voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% van de huurders ermee heeft ingestemd. Enzovoorts … zie voor renovatie artikel 7:220 leden 2 en 3 BW. Het renovatievoorstel moet specifiek aandacht besteden aan de onderwerpen die de artikelen 4 en 5 Beh opsommen.
Zoals bij elke renovatie is het collectieve huurrecht eveneens van toepassing, althans voor een verhuurder die tenminste 25 huurwoningen in Nederland exploiteert: de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet). Dus verhuurder: ben je voornemens plannen te ontwikkelen ter zake van NOM en EPV, informeer dan meteen de huurdersorganisatie en de bewonerscommissie. Dan hebben zij ook recht op overleg en schriftelijk uit te brengen advies. De wet kent in dit geval geen instemmingsrecht toe, maar er kan een Overlegwetovereenkomst zijn waarin die afspraken ooit wel zijn overeengekomen. In dat geval strekken die afspraken partijen tot wet.

De EPV is van toepassing op de gereguleerde sector, doch kan ook overeengekomen worden met betrekking tot woningen met een geliberaliseerde huurprijs. Bij woningen met een geliberaliseerde huurprijs hebben de huurder en verhuurder contractsvrijheid qua huurprijs en andere overeengekomen vergoedingen. De vrijheid om een energieprestatievergoeding overeen te komen is daarmee een gegeven.

Geschillenbeslechting

Als verwachtingen niet uitkomen en daarover geschillen ontstaan, kan de huurder EPV-geschillen laten toetsen door de huurcommissie (HC). Daarnaast blijft de gewone rechter bevoegd. Veel huurders zullen meer dan gemiddeld energie gebruiken. Dat kan zo’n tegenvaller opleveren en … een geschil.

Een gebrek in de installatie wordt opgelost conform de huurrechtelijke gebrekenregeling (art. 7:204 e.v. BW). Indien de verhuurder gebreken niet tijdig verhelpt, kan dat leiden tot huurprijsverlaging op grond van artikel 7:207 in samenhang met artikel 7:257 BW en artikel 6 van het Besluit huurprijzen woonruimte.
De HC kan de betalingsverplichting verlagen, totdat de verhuurder een gebrek heeft verholpen. Zijn de prestaties van de installatie blijvend ondermaats, dan zal de HC beoordelen of de EPV op een lager bedrag kan worden vastgesteld, conform de tabellen in Bijlage I bij het Beh.
Is ook dat niet mogelijk, dan dient de EPV te vervallen en kan ‘gewoon worden afgerekend’. Dan is er kennelijk slechts een nutsvoorziening met een individuele meter. Het is raadzaam daarvoor een sluimerende post (pro memorie) te reserveren in de huurovereenkomst. Die post kan dan worden geactiveerd. In dat geval ook het aantal WWS-punten aanpassen!