HuurrechtExpert

Huurrecht@ctueel

Help! Een auto, scheepswrak of pony in de tuin?

Als opzichter zie ik helaas maar al te vaak tuinen die zijn verloederd en zelfs gebruikt worden als stalling voor auto's en scheepswrakken. Met als toppunt een pony in de tuin. Welke mogelijkheden biedt het huurrecht mij om daar verandering in te brengen?


Vraag:
“Loop je een rondje in mijn wijk, dan mag je wel oogkleppen opzetten! Nogal wat tuinen zijn verloederd of dicht getegeld. Hier en daar parkeert men de auto in een klein voortuintje of staat daar al maanden een scheepswrak op een trailer. Ik ben dol op ‘groene’ huurders, die hun boompjes en struiken koesteren. Maar in zo’n wildgroei ontwaarde ik onlangs een pony!

Wat heb ik aan huurrecht, als opzichter?”

Antwoord:
Of het huurrecht u tot steun kan zijn in uw werk als opzichter? Ik raad u aan een cursus te volgen, een eendaagse cursus ‘Huurrecht, de basis’ en een maand later een tweedaagse cursus ‘Huurrecht, een verdieping’. Beetje googlen, dan vindt u wel iets. Want huurrecht beoefenen is geen kunstje doch een kunde. Dat geldt trouwens ook voor timmeren of tuinieren: wil je daarin slagen dan vergt dat aanleg, kennis, gereedschap, materialen én veel oefening. De Huurovereenkomst en Algemene huurvoorwaarden zijn uw gereedschap. Die documenten bevatten veel aanknopingspunten voor het realiseren van verbetering. Besef ook de enorme betekenis van een algemeen wettelijk voorschrift: ‘De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.’ (art. 7:213 BW).

Organisatie van uw inzet is een conditio sine qua non. ‘Zo maar’ een driftige ‘eenmansactie’ ontketenen is gedoemd tot mislukking. Bespreek uw sores eerst met collega’s. Wellicht kunt u samen een project starten: ‘Overlast voorkomen, Leefbaarheid bevorderen’. Schrijf een plannetje: Wat willen we veranderen? Hoe gaan we dat aanpakken? Wat gaan we met wie communiceren? Hoe gaan we handhaven?
Zo’n aanpak vereist draagvlak op de werkvloer én instemming van de directie. Verzeker u ook van draagvlak van bewonerscommissies en van de huurdersorganisatie. Samenwerking met de wijkagent, de gemeente, hulpverleners en vrijwilligersorganisaties is onmisbaar. En vergeet de pers niet: communicatie is het halve werk.

Heeft u zo’n plannetje, dan behoeft dat alleen nog maar uitvoering. Stap voor stap. Eerst ervoor zorgen dat u als verhuurder uw zaakjes op orde heeft. Spreek vervolgens huurders daarop aan. Uw Huurovereenkomst en Algemene huurvoorwaarden bevatten verplichtingen waarop u hen kunt wijzen. ’t Komt erop aan die waarde te verzilveren.

Informeel briefje (model)
Schrijf elke brief vlot en volstrekt duidelijk. Elke uiting moet voldoen aan het ‘Aïda-concept’: vraag ‘attention, interest, desire and action’ in opeenvolgende korte alinea’s. In een latere fase kunnen er meer uitgebreide sommaties geboden zijn.

Begin echter met iets simpels, zoals:

Geachte mevrouw of heer [achternaam],

U huurt al geruime tijd een woning met bijbehorende tuin, gelegen aan [adres]. Als verhuurder is [naam verhuurder] bevoegd aanwijzingen te geven over de inrichting, het gebruik en het onderhoud van de tuin. De bij uw woning behorende tuin is bestemd als siertuin.

[Naam verhuurder] heeft geconstateerd dat u uw tuin gebruikt als [parkeerplaats voor een auto / berging voor een scheepswrak / weide voor het houden van een pony]. Deze inrichting, dit gebruik en het daarmee samenhangende onderhoud zijn in strijd met met de Huurovereenkomst en de Algemene huurvoorwaarden. U schiet tekort in de nakoming daarvan. [Naam verhuurder] verzoekt u de huurovereenkomst na te komen door het zojuist bekritiseerde gebruik te beëindigen en de tuin in overeenstemming te brengen met wat is overeengekomen: inrichting, gebruik en onderhoud als siertuin.

Wij stellen u daarvoor een redelijke termijn, te weten 30 dagen na verzending van deze brief. Geeft dit verzoek u aanleiding tot vragen? Of heeft u behoefte aan overleg? Belt u mij gerust of stuurt u liever een email? Mijn contactgegevens vindt u onder mijn handtekening.

Met vriendelijke groet, namens [naam verhuurder], [uw naam], [uw functie] [contactgegevens]

Projectmatig werken
U en uw collega’s kunnen op voorhand al opvolgende modelbrieven ontwerpen. Onderneemt de huurder binnen 30 dagen geen actie om aan uw eisen te voldoen? Schrijf dan dat u de huurder gedurende een volgende termijn (opnieuw 30 dagen) een boete van € 25 per dag oplegt voor elke dag waarop het tekortschieten voortduurt. Dat kan alleen wanneer uw Algemene huurvoorwaarden een boetebeding bevatten. Meestal is dat het geval. Het innen van zo’n boete vergt inschakeling van de huuradministratie. Op haar beurt zal die wellicht de deurwaarder inschakelen.

Leidde het opleggen van zo’n boete niet tot verbetering? Kondig dan aan dat verhuurder de gevraagde inspanningen laat uitvoeren door een hovenier op kosten van de huurder. Weigert de verhuurder daaraan mee te werken, dan kunnen ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde nodig zijn, wanneer u dat opportuun vindt.
Deze escalatie vergt inschakeling van de bedrijfsjurist of van een advocaat. U mag het gehuurde niet ‘zo maar’ betreden om de tuin te gaan schoffelen, bijvoorbeeld. Daartoe dient eerst een rechterlijke machtiging te worden gevorderd. Weet u zo’n escalatie in 95% van alle gevallen te voorkomen? Mooi! Want het verdient aanbeveling om zorgvuldig en resultaatgericht te communiceren.

Binnen uw project vergt elk dossier maatwerk: de ene huurder is niet gelijk aan de andere, ook situaties verschillen. Interventie van de rechter kan altijd nog.
Houdt van elke casus een overzichtelijk dossier bij. Dat is nodig in de gerechtelijke fase. Dan is is het eveneens handig wanneer u een kaart van het perceel hebt, een tekening van het gehuurde en kleurenfoto’s van het gebruik van de tuin. Wie stelt moet bewijzen.

Eensgezindheid smeden te midden van veel tegenspraak
Jurisprudentie leert dat je overlast en leefbaarheid zeer verschillend kunt waarderen.
Dat is in het verleden al vaker gebleken wanneer het ging om parkeren in de tuin[1], hennep knippen in een berging[2], of het houden van honden[3], katten[4] en [5], duiven[6] of een pony[7]. 
Diversiteit qua opvattingen blijkt waarschijnlijk al bij het zoeken naar draagvlak voor uw plan. Misschien moet u de ambitie ervan een beetje aanpassen aan wat volgens u w werkomgeving wenselijk en haalbaar is. Dat klinkt een beetje laf doch is een vereiste voor succes. Doe echter geen concessie aan uw doel: overlast voorkomen, leefbaarheid bevorderen. Resultaat vergt een lange adem.

Mr P.G.A. van der Sanden, 25 augustus 2018

Noten
[1] HR 26 juni 1998, RvdW 1998/135C (St. Willibrordus/Van Lochum): parkeren in de tuin is, onder omstandigheden, gebruik als goed huurder. Zo ook Hof Amsterdam 23 september 2004, WR 2006/22 (Laurens/WBV Anna Paulowna). Indien verhuurster niet langer wenste te gedogen dat de zijtuin als parkeerplaats werd gebruikt, dan had zij huurster hierover bij het aangaan van de huurovereenkomst moeten informeren; niet pas na twee jaar gedogen.
[2] Hof ’s-Hertogenbosch 5 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3510, WR 2013/82, met noot C.L.J.M. de Waal (Hennepknipper/Casade): Hennepknipperij in door huurder met toestemming van de verhuurder zelf gebouwde berging. Huurovereenkomst van toepassing op aanbouw. Tekortkoming huurder. Geen verplichting tot vergoeding door verhuurder van de aangebrachte verbeteringen (aanbouw en schuur).
[3] Rb. Arnhem, sector kanton, 3 maart 2003, WR 2003/46 (Dwergschnauzers): Nu ter comparitie bleek dat het hebben van maximaal twee schnauzers en het stoppen met fokken voor de huurders acceptabel is, spreekt de kantonrechter uit dat ontbinding en ontruiming niet meer opportuun zijn. Zie ook Hof ’s-Gravenhage 26 maart 2004, Prg. 2004/6236: stank en geluidsoverlast van honden in tuin – huurder mag ten hoogste één hond in de woning hebben.
[4] Vzr. Rb. Alkmaar 10 september 2009, WR 2010/48 (Kattenvrouwtje van Venhuizen): Onrechtmatig handelen door corporatie door geen passend aanbod te doen. Zie ook: Vzr. Rb. Alkmaar 9 juli 2009, ECLI:NL:RBALK:2009:BJ2122, JHV 2009/183, m.nt T. Gardenbroek: Schorsing ontruiming afgewezen.
[5] Ktr. Gouda 17 maart 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:12725, WR 2016/133 (Mozaïek Wonen/Huurder X): Huurder wordt veroordeeld om de zelf aangebrachte voorzieningen (vooral gaaswerk) ongedaan te maken op straffe van dwangsom. Indien het maximum aan dwangsommen is verbeurd, wordt de huurovereenkomst ontbonden.
[6] Hof Den Haag 13 oktober 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2763, WR 2016/44 (Rijswijk Wonen/Huurder X): Duiventil op dak, geschillencommissie was bevoegd en kon in redelijkheid tot haar voor de huurder positieve bindende advies geven. Zie daarover ‘Huur en verhuur van woonruimte in 88 vragen en antwoorden’, § 17.2 “Een duiventil op dak moet kunnen”, aldus een bindend advies …, P.G.A. van der Sanden, Sdu uitgevers, ‘s-Gravenhage 2017.
[7] Een dergelijke norm kan echter niet uitsluiten dat een huurder bijvoorbeeld een pony in zijn achtertuin mag houden (Rb. 's-Gravenhage 18 december 2006, ECLI:NL:RBSGR:2006: AZ4620! Een paard in de achtertuin, mits aangelijnd, moet kunnen, aldus de Haagse rechtbank in deze bijzondere – zoal niet bizarre – uitspraak.