HuurrechtExpert

Energielabel 1,3? Daarvoor zorgt onze huurder voornamelijk!

Beleid ter zake van duurzaamheid verandert geleidelijk in wettelijke verplichtingen. Neem nu artikel 5.11 lid 1 Bouwbesluit 2012, dat sinds 3 november 2018 verplicht stelt dat kantoren vanaf 2023 energie-index 1,3 of lager moeten hebben (te vergelijken met energielabel C of hoger). Zag u al voorbeelden waarin deze verplichting naar de huurder is verlegd?


Vraag
Beleid ter zake van duurzaamheid verandert geleidelijk in wettelijke verplichtingen. Neem nu artikel 5.11 lid 1 Bouwbesluit 2012, dat sinds 3 november 2018 verplicht stelt dat kantoren vanaf 2023 energie-index 1,3 of lager moeten hebben (te vergelijken met energielabel C of hoger) 1.  Je mag zelfs verwachten dat op termijn, pak weg 2030, energielabel A verplicht zal worden gesteld. Maar moet ik, eigenaar/verhuurder, overál voor zorgen? Zag u al voorbeelden waarin deze verplichting naar de huurder is verlegd?

Antwoord 
Ja, verlegging van zo’n verplichting naar een huurder zag ik inderdaad al langs komen! Maar eerst wijs ik u op een artikel over dit onderwerp in ‘Huurrecht In Praktijk’ 2.  De auteur meldt dat de labelverplichting niet geldt voor een kantoorgebouw wanneer de kantoorfunctie minder dan 50% is ten opzichte van een andere gebruiksfunctie. Denk aan kantoren in scholen, ziekenhuizen, winkels, buurthuizen of industriehallen. Dan is er geen kantoorgebouw als hier bedoeld en geldt de labelverplichting niet (art. 5.11 lid 2 Bouwbesluit). De labelverplichting geldt ook niet voor kantoorgebouwen of gebouwen waarvan een kantoor deel uit maakt, die een gebruiksoppervlak hebben van minder dan 100 m2 qua kantoor- en nevenfuncties (art. 5.11 lid 3 Bouwbesluit). Voorts kan een uitzondering van toepassing zijn, zoals voor kantoren in monumenten en voor gebouwen die slechts ten hoogste twee jaren worden ge-bruikt (art. 5.11 lid 4 Bouwbesluit).De labelverplichting kent eveneens een hardheidsclausule, op grond waarvan je soms mag volstaan met het treffen van maatregelen met een terugverdientijd van maximaal tien jaar (art. 5.11 lid 5 Bouwbesluit) 3

Maar wat nu wanneer je een kantoorgebouw exploiteert dat wél onder de labelverplichting valt? 

Deze labelverplichting geldt voor eigenaren. Voldoet een kantoorgebouw op 1 januari 2023 niet aan de norm, dan mag het niet meer worden gebruikt! Burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente moeten handhaven. Het instrumentarium uit de Woningwet is hiervoor het kader. Op grond daarvan kan bestuursrechtelijk of strafrechtelijk (overtreding van de Wet economische delicten) worden opgetreden. Je kunt ijveren voor het hanteren van een ruime begunstigingstermijn. Maar uiteindelijk zal handhaving niet ophouden met een waarschuwing, een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom en/of het opleggen van een bestuurlijke boete. 

Een meerjarenplan afspreken
Wat kun je bedingen om de huurder in deze labelverplichting te betrekken? Stel dat een kantoorgebouw energielabel D of E heeft. Dan is het nuttig om in overleg met de huurder een meerjarenplan te maken dat resulteert in het verbeteren van de energieprestatie naar label C of hoger. Zo’n plan zal investeringen vergen, waarbij de vraag kan rijzen voor wiens rekening die komen en in hoeverre investeringen verdisconteerd kunnen worden in huurprijsaanpassingen. Wat kan redelijkerwijs gerekend worden tot het huurdersonderhoud, dan wel tot het verhuurdersonderhoud? Wat valt onder het begrip renovatie? Wellicht kunnen subsidies of belastingfaciliteiten worden verkregen? De wet en de huurovereenkomst zeggen van alles over deze verplichtingen. Wil je die tekst enigszins van het papier af laten komen en materialiseren, dan is overleg over een meerjarenplan nuttig. Een mooie opmaat voor een allonge! 

Het begrip ‘gebrek’ aanpassen
Toekomstige verhuringen bieden de eigenaar meer vrijheden. Ik zag onlangs een concept-huurovereenkomst passeren waarin het wettelijke begrip ‘gebrek’ aan de hiervoor bedoelde duurzaamheidsnormen is aangepast. Die contractuele bepaling luidde:
6.3 Verhuurster en huurder komen overeen niet als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW te bestempelen:
(…)
c) Energieprestatie: voor zover het gehuurde niet voldoet aan kwaliteitsnormen zoals bedoeld in artikel 6.7 huurovereenkomst beschouwen partijen dat met betrekking tot deze huurovereen-komst niet als een gebrek van het gehuurde. Met deze definiëring van gebreken is rekening gehouden bij de bepaling van de aanvangshuurprijs.

Duurzaamheidsverplichting van de huurder
Vervolgens formuleerde artikel 6.7 substantiële verplichtingen voor de huurder:
6.7 Conform het Bouwbesluit en mogelijk andere toekomstige wet- en regelgeving, moeten aldaar omschreven gebouwen vanaf 2023 een energielabel C of hoger hebben, dat wil zeggen een energie-index van 1,3 of lager. Deze norm kan in de nabije toekomst worden aangepast naar een hoger niveau. Het realiseren van deze wettelijke verplichtingen is of wordt doorgaans aan de eigenaar van een gebouw opgelegd. Door middel van deze huurovereenkomst verleggen partijen deze verplichtingen naar de huurder, die het realiseren van daartoe nodige veranderingen en toevoegingen opneemt in de eerst volgende versie van het meerjarenonderhoudsplan genoemd in de preambule (sub h) van deze huurovereenkomst.
Bij het aangaan van deze huurovereenkomst geldt de zojuist bedoelde labelverplichting (nog) niet voor het gehuurde omdat de kantoorfunctie daarvan minder dan 50% van de gebruiksfuncties bedraagt én omdat de kantoorfunctie met bijbehorende functies minder dan 100 m2 belopen. Deze uitzonderingen en/of omstandigheden kunnen evenwel wijzigen. Het niet aan de wettelijk vereiste energieprestatie voldoen kan de overheid aanleiding geven tot het opleggen van sancties, zoals een boete of een last tot staken van gebruik. Partijen komen hierbij overeen dat dergelijke sancties gelden als sanctie opgelegd aan en na te komen door huurder.

Ik houd mij aanbevolen voor tips over meer en andere door partijen overeen te komen bedingen. Die bespreken we dan graag in deze rubriek: wordt vervolgd!

_________________________________________________________________________

voetnoten:

  1. https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012/hfd5/afd5-3/art5-11
  2. mr M.J.E. Boudesteijn, ‘Verplicht energielabel C bij kantoorgebouwen in 2013’, HIP 2018/155
  3. Zie voor dit soort specifieke toelichting https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012_nvt/artikelsgewijs/hfd5/afd5-3/art5-11