HuurrechtExpert

Renovatie, redelijk voorstel – wel/geen verhuiskostenvergoeding?

Tijdens een cursus “Huurdersparticipatie en Overlegwet” hoorde ik u heel duidelijk uitleggen dat een huurder renovatie moet gedogen wanneer de redelijkheid daarvan is gebleken uit een schriftelijk voorstel. Bij verschil van opvatting maakt desnoods de rechter uit hoe het zit met die redelijkheid. Dat kan onder meer afhankelijk zijn van een verhuiskostenvergoeding. Nu, bijna drie maanden later, heb ik zo’n project. Maar, eh, hoe zit dat ook alweer?


Vraag:
Tijdens een cursus “Huurdersparticipatie en Overlegwet” hoorde ik u heel duidelijk uitleggen dat een huurder renovatie moet gedogen wanneer de redelijkheid daarvan is gebleken uit een schriftelijk voorstel. Bij verschil van opvatting maakt desnoods de rechter uit hoe het zit met die redelijkheid. Dat kan onder meer afhankelijk zijn van de verhuiskostenvergoeding.

Nu, bijna drie maanden later, heb ik zo’n project. Ik herlas uw powerpoint-presentatie. Op één van uw dia’s zag ik:

Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten één keer:

  • uitsluitend verplicht bij renovatie;
  • dus niet bij onderhoud; 
  • ook niet wanneer huurder zelf kiest voor gebruik wisselwoning”.

Tijdens die cursus was dit zo klaar als een klontje. Maar, eh, hoe zit dat ook alweer?

Antwoord:
Een huurder van woonruimte heeft recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding1 wanneer:
a) uitvoering van de renovatie niet mogelijk is in bewoonde staat en
b) huurder daarom (eventueel tijdelijk) moet verhuizen naar een andere woning, een wisselwoning of iets anders,
c) met medeneming van stoffering, meubilering en overige huisraad.

Zo’n huurder heeft geen recht op een wettelijke verhuiskostenvergoeding wanneer:
a) het “alleen maar” om groot onderhoud gaat, zelfs al gaat dan de hele vloer eruit en moet huurder dus wel degelijk (tijdelijk) verhuizen,
b) of wanneer huurder niet vanwege renovatie “moet” verhuizen doch daarvoor zelf toch kiest omdat hij dat gerieflijker vindt - lekker een maandje naar Texel, even uitwaaien. Dat mag natuurlijk, zij het voor eigen rekening,
c) of wanneer huurder niet “echt” hoeft te verhuizen: misschien moet hij persoonlijk wel tijdelijk vertrekken, doch kan hij al zijn spullen gewoon in de woning achterlaten.

Gaat het in een project om renovatie én groot onderhoud, dan is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd als de voor de renovatie nodige werkzaamheden op zichzelf beschouwd en ongeacht de overige werkzaamheden ertoe nopen dat de huurder verhuist. En daarbij is niet van belang of renovatiewerkzaamheden op verzoek van de huurder worden uitgevoerd of door verhuurder zijn aangeboden als optie.

Persoonlijke omstandigheden kunnen verschil maken
Alleen onder bijzondere persoonlijke omstandigheden kan het oordeel voor een huurder gunstiger uitpakken. Bijvoorbeeld: huurder komt na een zware operatie naar huis, waar een ingrijpende renovatie wordt uitgevoerd die in het algemeen niet tot verhuizing noopt maar wel in zijn bijzondere geval, omdat hij blijkens mededeling van een andere arts dan zijn huisarts tijdens de renovatie in die woning onvoldoende kan rusten en herstellen. In zo’n geval schiet zelfs een compleet ingerichte logeerwoning tekort, omdat die huurder dan toch allerlei bijzondere persoonlijke spullen uit zijn te renoveren woning nodig heeft om te kunnen overleven. Zoiets geldt dan toch als een gedwongen verhuizing, al is de verhuurder niet aansprakelijk voor het ontstaan van zo’n uitzonderlijke oorzaak. Dat mag niet lichtvaardig worden aangenomen. Objectieve maatstaven mogen als uitgangspunt gelden.

Ook feitelijke kosten kunnen relevant zijn
Normaal gesproken moet tenminste de wettelijke verhuiskostenvergoeding worden voldaan. Dat is een jaarlijks door de minister vast te stellen bedrag. Maar de redelijkheid kan gebieden dat onder bijzondere omstandigheden met minder kan worden volstaan, bijvoorbeeld wanneer het gaat om de verhuizing van ouderen of studenten uit een eenkamerwoninkje en er nauwelijks of geen reële verhuiskosten zijn. De verhuurder is geen pinautomaat!

Huurrecht is rechtersrecht
De Hoge Raad heeft verklaard dat de verhuiskostenregeling van artikel 7:220 leden 5 t/m 7 BW dwingend recht bevat 2. Een verhuurder kan dus niet zo maar volhouden: “Neen, daar doen wij niet aan.” En mocht u als huurder afstand van die vergoeding hebben gedaan, dan kunt u daarop terugkomen. Dit aspect van die regeling blijkt niet klip en klaar uit de wet, maar wel uit de totstandkoming ervan: de parlementaire behandeling.
De HR overwoog tegelijkertijd dat de verhuiskostenvergoeding slechts betaald hoeft te worden als de voor de renovatie nodige werkzaamheden tot verhuizen dwingen. Dat is eerder uitzondering dan regel 3.

Wat is een verhuizing? Het alleen maar een poosje logeren in een andere woonruimte geeft niet meteen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Verhuizen betekent dat de huurder zijn woning ontruimt en zijn inboedel meeverhuist 4. De verhuiskostenbijdrage was bedoeld als tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting vanwege een renovatie. De omvang daarvan is gemotiveerd met het rapport Berekening van verhuiskosten bij renovaties (Nibud 2002). Die berekeningen betroffen een verhuizing van de inboedel, van vloerbedekking en stoffering en van behang- en schilderwerk en tuininrichting. Zijn die kosten er niet, dan is er geen grond voor het opeisen van een vergoeding.

Dat is ook de trend die lagere rechters al jaren volgen. Niet lang geleden verklaarde Rechtbank Rotterdam nog dat de verhuiskostenvergoeding een tegemoetkoming is voor de kosten van verhuizing van de eigen inboedel en het inrichten van de woning. Wanneer een huurder zijn inboedel niet mee hoeft te nemen en hij de tijdelijke andere woning niet heeft hoeven inrichten, dan is dat geen noodzakelijke verhuizing zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Alleen onder bijzondere omstandigheden kan het anders zijn.

______________________________________________________________________

voetnoten

1 Per 28 februari 2019 € 6.095: Regeling minimum-bijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie
2 HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726, WR 2016/76, m. nt J.K. Six-Hummel (Huurder X/Portaal).
3 Hof Den Haag 4 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2794, WR 2017/2, m. nt F.J. Ringnalda (Huurder X/Woningbouwvereniging Hoek van Holland). Hof Den Bosch 28 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1354, WR 2017/125 (Huurder X/Wonen Zuid).
4 Kamerstukken II 2008/09, 31 528, nr. 7, p. 2.