HuurrechtExpert

Reeuwijkse senioren verzoeken ministers Ollongren en De Jonge spoedige verbetering van woningwaardering van zorgwoningen

De vraag in deze rubriek is dit keer gesteld door een Bewonerscommissie van senioren in Reeuwijk: bewoners van Ravenhorst, Vrijhoef en De Schouw. Na een degelijk en waterdicht betoog vragen zij de ministers Ollongren en De Jonge om spoedige verbetering van het woningwaarderingsstelsel met betrekking tot zorgwoningen. Want dit stelsel deugt niet meer. En lichtzinnige toepassing van de 35% puntentoeslag voor ‘zorgwoningen’ kan deze woninkjes manipuleren naar de geliberaliseerde huursector. Dat kan toch niet de bedoeling zijn?


Casus en vraag:
De vraag in deze rubriek is dit keer gesteld door een Bewonerscommissie van senioren in Reeuwijk: bewoners van Ravenhorst, Vrijhoef en De Schouw. Na een degelijk en waterdicht betoog vragen zij de ministers Ollongren en De Jonge om spoedige verbetering van het woningwaarderingsstelsel met betrekking tot zorgwoningen 1. Want dit stelsel deugt niet meer. En lichtzinnige toepassing van de 35% puntentoeslag voor ‘zorgwoningen’ kan deze woninkjes manipuleren naar de geliberaliseerde huursector. Dat kan toch niet de bedoeling zijn?

In diverse huurprijsgeschillen blijkt dat eenvoudige woninkjes zo maar 142 of 143 punten, of zelfs meer woningwaarderingspunten scoren. Bij 143 punten bedraagt de maximale huurprijsgrens per 1 juli 2019: € 721,24 kale huur per maand. Dat is nipt meer dan de huidige liberalisatiegrens: € 720,42. Het gevolg daarvan is dat zo’n woning na leeg komen verhuurd mag worden voor … elke huurprijs! Het gaat dan alleen nog maar om de tucht van de markt. Vraagt een verhuurder vervolgens: € 800, € 1.000, € 1.500, € 2.000 per maand? Zo lang er een huurder is, die dat wil en kan betalen, kan zo’n verhuring rechtsgeldig aanvangen.

Deze senioren herinneren zich nog dat Nederland vroeger trots was op haar volkshuisvesting. Tegenwoordig geeft een seniorenwoning met een WWS-score van 143 punten of meer uitzicht op big business! Dan is huurprijsbescherming niet meer van toepassing. Beleggers ruiken hun kansen! Daarom is verbetering van het WWS geboden, naast strikte toepassing daarvan, opdat die 35%-puntentoeslag niet lichtzinnig of zelfs om onbegrijpelijke redenen wordt toegekend.

Zorgwoning, wat is dat ook alweer?
Een zorgwoning is een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking. De daaraan verbonden kwaliteitseisen zijn per 1 oktober 2015 gedetailleerd vastgelegd in de Bijlage bij artikel 5 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte, het WWS:

  • een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid,
  • en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat:
    a) de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie;
    b) het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht.

    De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger.

De redelijkheid en de rechtszekerheid gebieden dat, met name de huurcommissie en de kantonrechter, strikt toetsen aan deze nog jonge en gedetailleerde kwaliteitseisen. Eén punt minder of meer kan immers een wereld van verschil inluiden.

Grondslag 35%-puntentoeslag: zeer aanvechtbaar
Bij de WWS-waardering van zorgwoningen mag een toeslag van 35% op de punten worden toegepast. Het bouwen van dergelijke woningen zou veel “extra” investeringen vergen, die niet tot WWS-punten leiden. Dat gemis zou zo’n fikse puntentoeslag van 35% rechtvaardigen, opdat tegenover die investeringen een overeenkomstig hogere huurprijs kan worden bedongen.

De Reeuwijkse senioren merken op dat deze redenering niet meer klopt. Want drempelloos bouwen staat sinds 2013 in het Bouwbesluit. Dat kwaliteitsaspect is dus geen ‘extra’. En hetzelfde geldt voor de vrije breedte van een gemeenschappelijke verkeersruimte in een woongebouw: die moet conform het Bouwbesluit 1,20 m zijn. Dus ook dit kwaliteitsaspect is geen ‘extra’. Dat geldt grotendeels ook voor de gemeenschappelijke ruimte: het oppervlak daarvan krijgt al één punt per m2, welk aantal punten vervolgens wordt gedeeld door het aantal daarmee corresponderende woningen, de uitkomst van deze deling wordt aan de puntentelling van elke woning afzonderlijk toegevoegd – extra toeslag leidt in dit geval tot een dubbeltelling.
Enne … die noodroepinstallatie dan? Die is niet zelden afwezig en die wordt steeds minder als onderdeel van een gebouw gezien, naarmate we voortschrijden in het draadloze tijdperk waarin steeds meer bewoners individueel een zorgarrangement afnemen van een zorgaanbieder naar hun keuze.

Toepassing 35% puntentoeslag: soms onbegrijpelijk of lichtzinnig
De Reeuwijkse senioren putten uit een klein handjevol uitspraken van de huurcommissie waaruit blijkt dat het gehuurde strikt genomen niet voldoet aan één of meer van de gedetailleerde kwaliteitseisen die gelden voor het stempeltje ‘zorgwoning’, terwijl dat predicaat desondanks is verleend, met het vroeger of later gewraakte gevolg: 35% puntentoeslag met mogelijk als gevolg daarvan overschrijding van de 143 WWS-puntengrens waardoor een ooit voor sociale verhuur bestemde woning bij een mutatie naar het geliberaliseerde marktsegment gemanipuleerd kan worden:

  • HC 30 september 2016, zaaknummer 002257 (Boezemsingel 376, Rotterdam): voldoet niet qua noodoproepinstallatie en exclusieve gemeenschappelijke ruimte;
  • HC 22 november 2018, zaaknummer 15379 (Arendsvlucht 39, Oss): standaard geen noodoproepinstallatie aanwezig (slechts levering op verzoek);
  • HC 1 februari 2019, zaaknummer 19690 (Roelat 61, Reeuwijk): drempel tussen woonkamer en badkamer is 3 cm, verkeersruimte is bij constructiekolommen slechts 1,16 m breed;
  • HC 1 februari 2019, zaaknummer 19699 (Kaarde 2A, 352, Reeuwijk): recreatieruimte wordt soms aan derden verhuurd, of verhuurder vergadert daar, of de ruimte is ‘gewoon’ dicht wegens personeelskrapte.

Hoezo recht?
De bewonerscommissie merkt op dat ook kantonrechters niet altijd voldoende zuinig zijn met het stempeltje ‘zorgwoning’. Dat was al gebleken in de Rotterdamse casus 2. Daarbij komt nog dat procedures te lang duren, mede gelet op de hoge leeftijd van de doelgroep. En wanneer je als bewoner de rechter adieert, moet je puissant rijk zijn of goed verzekerd. Tel daarbij op de grillige uitkomst van deze geschilbeslechting. De bewonerscommissie: ‘Deze ervaring leerde ons dat er om die reden weinig jurisprudentie over zorgwoningen is ontstaan!’ De bewonerscommissie wijst erop dat uitbuiting van onvrije woonconsumenten kan voorkomen en dat dit zich nog zal uitbreiden. Niet zozeer in de praktijk van woningcorporaties, doch wél door een schare beleggers. Zo pronkt het Achmea Dutch Health Care Property Fund bijvoorbeeld met haar rendement van 9,4% in 2018!

Desgevraagd bevestigde de Woonbond aan de bewonerscommissie: “U kunt in uw brief opnemen dat de Woonbond meer signalen hierover ontvangt en uw pleidooi van harte steunt.” De bewoners rekenen op de ministers Ollongren en De Jong. In plaats van zich tot de huurcommissie of de kantonrechter te wenden vragen zij om in een ingreep van hogerhand: een rechtvaardiger WWS, dat vervolgens strikter in acht wordt genomen.  

______________________________________________________________________

voetnoten

1 Brief aan de ministers Ollongren en De Jonge, onderwerp zorgwoningen, Bewonerscommissie Ravenhorst, Vrijhoef en De Schouw, adviseurs E.A. Kraan en B. Tamerus, Reeuwijk, 10 mei 2019.
2 Rb. Rotterdam 21 augustus 2015, Zaaknummer 3826533\ CV EXPL. 15-5360.